Amortització anticipada d'hipoteca
Indica el que et queda per pagar i quant vols avançar. Veuràs quant estalvies en interessos, quina comissió et poden cobrar com a màxim i si compensa.
· Fonts: Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, art. 23 (comisión máxima) · Amortización francesa (cuota constante)
Capital pendent any a any
Quant deuries al final de cada any amb i sense l'amortització anticipada.
Com es calcula l'estalvi
Amortitzar anticipadament és pagar de cop una part del capital que deus. Com que els interessos es calculen sobre el capital pendent, cada euro que avances deixa de generar interessos durant tots els mesos que li quedaven a la hipoteca.
C = capital pendent · i = TIN anual / 12 · n = quotes que queden
Dues maneres d'amortitzar
- Reduir el termini. Mantens la quota i acabes abans. És el que més interessos estalvia.
- Reduir la quota. Mantens el termini i pagues menys cada mes. Estalvies menys interessos, però guanyes folgança mensual.
La calculadora simula mes a mes la hipoteca actual i la que resulta després d'amortitzar. L'estalvi brut és la diferència d'interessos i el net resta la comissió.
Quina comissió et poden cobrar
La Llei 5/2019 de crèdit immobiliari fixa límits màxims sobre el capital que avances. El banc només pot cobrar la pèrdua financera real que pateixi, i mai més que aquests topalls:
| Tipus d'hipoteca | Període | Màxim |
|---|---|---|
| Variable, opció 1 | 5 primers anys | 0,15 % |
| Variable, opció 2 | 3 primers anys | 0,25 % |
| Fixa | 10 primers anys | 2 % |
| Fixa | A partir de l'any 11 | 1,5 % |
En les hipoteques variables, el contracte recull quina de les dues opcions s'aplica. Passats aquests períodes, en les variables no es pot cobrar comissió. Si el teu banc et demana menys, escriu el percentatge real a la calculadora.
Què convé saber
- Abans d'amortitzar, mira el teu coixí. És diner que no podràs recuperar amb facilitat. Conserva estalvis per a imprevistos.
- Compara amb invertir. Si la teva hipoteca està al 2,9 %, amortitzar equival a una rendibilitat segura del 2,9 % abans de comissió. La calculadora d'interès compost t'ajuda a comparar.
- Hipoteques variables. El resultat suposa que el tipus d'interès no canvia. Si l'euríbor puja o baixa, l'estalvi real serà diferent.
- Hipoteques amb bonificacions. Alguns bancs mantenen el tipus reduït només si contractes assegurances o nòmina. Amortitzar no sol canviar això, però convé confirmar-ho.
Fonts: Llei 5/2019 reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, art. 23 (BOE) · Banc d'Espanya, portal del client bancari.
Estimació amb quota constant (sistema francès) i el tipus d'interès actual sense canvis. Si la teva hipoteca és variable, la quota real canviarà amb l'euríbor. La comissió és el màxim que fixa la Llei 5/2019, art. 23; el banc només pot cobrar la pèrdua financera real si és menor. Consulta el contracte abans de decidir.