Amortización anticipada de hipoteca
Indica lo que te queda por pagar y cuánto quieres adelantar. Verás cuánto ahorras en intereses, qué comisión te pueden cobrar como máximo y si compensa.
· Fuentes: Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, art. 23 (comisión máxima) · Amortización francesa (cuota constante)
Capital pendiente año a año
Cuánto deberías al final de cada año con y sin la amortización anticipada.
Cómo se calcula el ahorro
Amortizar anticipadamente es pagar de golpe una parte del capital que debes. Como los intereses se calculan sobre el capital pendiente, cada euro que adelantas deja de generar intereses durante todos los meses que le quedaban a la hipoteca.
C = capital pendiente · i = TIN anual / 12 · n = cuotas que quedan
Dos formas de amortizar
- Reducir el plazo. Mantienes la cuota y terminas antes. Es lo que más intereses ahorra.
- Reducir la cuota. Mantienes el plazo y pagas menos cada mes. Ahorras menos intereses, pero ganas holgura mensual.
La calculadora simula mes a mes la hipoteca actual y la que resulta tras amortizar. El ahorro bruto es la diferencia de intereses y el neto resta la comisión.
Qué comisión te pueden cobrar
La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario fija límites máximos sobre el capital que adelantas. El banco solo puede cobrar la pérdida financiera real que sufra, y nunca más que estos topes:
| Tipo de hipoteca | Periodo | Máximo |
|---|---|---|
| Variable, opción 1 | 5 primeros años | 0,15 % |
| Variable, opción 2 | 3 primeros años | 0,25 % |
| Fija | 10 primeros años | 2 % |
| Fija | Desde el año 11 | 1,5 % |
En las hipotecas variables, el contrato recoge cuál de las dos opciones se aplica. Pasados esos periodos, en las variables no se puede cobrar comisión. Si tu banco te pide menos, escribe el porcentaje real en la calculadora.
Qué conviene saber
- Antes de amortizar, mira tu colchón. Es dinero que no podrás recuperar con facilidad. Conserva ahorros para imprevistos.
- Compara con invertir. Si tu hipoteca está al 2,9 %, amortizar equivale a una rentabilidad segura del 2,9 % antes de comisión. La calculadora de interés compuesto te ayuda a comparar.
- Hipotecas variables. El resultado supone que el tipo de interés no cambia. Si el euríbor sube o baja, el ahorro real será distinto.
- Hipotecas con bonificaciones. Algunos bancos mantienen el tipo reducido solo si contratas seguros o nómina. Amortizar no suele cambiar eso, pero conviene confirmarlo.
Fuentes: Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, art. 23 (BOE) · Banco de España, portal del cliente bancario.
Estimación con cuota constante (sistema francés) y el tipo de interés actual sin cambios. Si tu hipoteca es variable, la cuota real cambiará con el euríbor. La comisión es el máximo que fija la Ley 5/2019, art. 23; el banco solo puede cobrar la pérdida financiera real si es menor. Consulta tu contrato antes de decidir.