Rentabilidad de un piso en alquiler
Compara el alquiler que vas a cobrar con todo lo que te cuesta la vivienda: compra, impuestos, reforma y gastos anuales. Con o sin hipoteca.
Rentabilidad neta anual
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Con hipoteca
Cómo se calcula
rentabilidad bruta = alquiler anual / precio de compra
rentabilidad neta = (alquiler cobrado − gastos anuales) / inversión total
inversión total = precio + impuestos y gastos + reforma
rentabilidad neta = (alquiler cobrado − gastos anuales) / inversión total
inversión total = precio + impuestos y gastos + reforma
- La rentabilidad bruta sirve para comparar anuncios rápidamente, pero ignora costes.
- La rentabilidad neta descuenta meses vacíos, IBI, comunidad, seguros y mantenimiento, y suma al denominador los gastos de compra y la reforma.
- La rentabilidad sobre capital propio (con hipoteca) divide el flujo de caja anual, tras pagar la cuota, entre el dinero que has puesto de tu bolsillo. La hipoteca puede aumentarla, pero también multiplica el riesgo.
Consejos para no engañarte
- Una vivienda nunca está ocupada el 100 % del tiempo: cuenta al menos medio mes vacío al año.
- El mantenimiento medio suele rondar el 1 % del valor de la vivienda al año.
- Tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario. Si alquilas como vivienda habitual puedes aplicar una reducción, que depende de la normativa vigente.
- La revalorización de la vivienda es un beneficio adicional, pero no está garantizada.
Fuentes: Agencia Tributaria, rendimientos del capital inmobiliario · Ley de Arrendamientos Urbanos (BOE).
No incluye el IRPF sobre los rendimientos del alquiler, la revalorización del inmueble ni los impagos. La reducción del 50 % (o superior) en el IRPF por alquiler de vivienda habitual puede cambiar el resultado neto real. Es una estimación para comparar operaciones, no asesoramiento de inversión.